Immobilienfotos im Internet: Urheberrecht, Rechtsfolgen und Streitwerte – Was Makler, Eigentümer und Nutzer wissen müssen
Fotos sind im Immobiliengeschäft nicht mehr wegzudenken. Sie entscheiden oft darüber, ob ein Interessent auf ein Angebot aufmerksam wird oder nicht. Doch der Umgang mit Immobilienfotos ist rechtlich anspruchsvoller, als viele denken. Wer fremde Fotos ohne die erforderlichen Rechte verwendet, riskiert nicht nur Abmahnungen und Schadensersatzforderungen, sondern auch erhebliche Streitwerte. In diesem Beitrag erläutere ich, worauf Sie beim Umgang mit Immobilienfotos achten müssen, welche Rechtsfolgen drohen und wie hoch die Streitwerte in der Praxis tatsächlich sind. Ein besonderer Fokus liegt auf der Frage, wer überhaupt abmahnen darf – nämlich grundsätzlich nur der Inhaber exklusiver Rechte.
1. Urheberrechtlicher Schutz von Immobilienfotos
1.1. Wann sind Immobilienfotos geschützt?
Nach deutschem Urheberrecht (§§ 2, 72 UrhG) genießt praktisch jedes Foto Schutz – unabhängig davon, ob es sich um ein künstlerisch anspruchsvolles Werk oder ein einfaches „Knipsbild“ handelt. Der Schutz entsteht automatisch mit der Aufnahme des Fotos, eine Registrierung ist nicht erforderlich.
Der Fotograf ist Urheber und damit allein berechtigt, über die Nutzung zu entscheiden. Das gilt auch dann, wenn die Kamera einem Dritten gehört oder die Aufnahme im Auftrag erfolgt ist. Das Urheberrecht kann nicht vollständig übertragen werden, sondern nur die Nutzungsrechte (Lizenzen).
1.2. Unterschied zwischen Lichtbild und Lichtbildwerk
Das Gesetz unterscheidet zwischen „Lichtbildwerken“ (§ 2 Abs. 1 Nr. 5 UrhG), die eine gewisse Schöpfungshöhe aufweisen, und einfachen „Lichtbildern“ (§ 72 UrhG). Für den Schutz und die Praxis macht dies bei Immobilienfotos meist keinen Unterschied: Beide sind geschützt, allerdings beträgt die Schutzdauer für Lichtbildwerke 70 Jahre nach dem Tod des Urhebers, für Lichtbilder 50 Jahre ab Veröffentlichung.
1.3. Wer ist Rechteinhaber?
Rechteinhaber ist grundsätzlich der Fotograf. Hat dieser einem Dritten – etwa einem Makler oder Eigentümer – Nutzungsrechte eingeräumt, kann dieser die Fotos im Rahmen der Lizenz verwenden. Vorsicht: Nur wer eine ausdrückliche, schriftliche Vereinbarung über die Nutzung hat, ist auf der sicheren Seite.
2. Nutzung von Immobilienfotos: Was ist erlaubt, was nicht?
2.1. Übernahme von Fotos aus dem Internet
Viele Makler, Eigentümer oder Verwalter greifen auf Fotos zurück, die sie online finden – etwa in alten Exposés, auf Immobilienportalen oder in Suchmaschinen. Das ist riskant: Ohne ausdrückliche Nutzungsrechte handelt es sich fast immer um eine Urheberrechtsverletzung. Auch die Übernahme von Fotos aus alten Anzeigen, an denen ein anderer Makler oder der Vorbesitzer die Rechte hält, ist ohne Zustimmung nicht zulässig.
2.2. Panoramafreiheit und Fotografieren von Gebäuden
Das Fotografieren von Gebäuden, die sich dauerhaft an öffentlichen Plätzen befinden, ist nach § 59 UrhG (Panoramafreiheit) grundsätzlich erlaubt. Das heißt: Wer ein Haus von der Straße aus fotografiert, darf das Bild im Regelfall veröffentlichen – vorausgesetzt, das Foto wurde nicht von einem privaten Grundstück aus aufgenommen.
Aber Achtung: Die Panoramafreiheit gilt nicht, wenn das Gebäude selbst urheberrechtlich geschützt ist (zum Beispiel bei besonders ausgefallener Architektur) oder wenn das Foto von nicht-öffentlichem Grund aus aufgenommen wurde.
2.3. Besonderheiten bei Innenaufnahmen
Fotos von Innenräumen sind besonders sensibel. Wer etwa als Makler Fotos einer Wohnung anfertigt, sollte sich die Zustimmung des Eigentümers und gegebenenfalls des Mieters einholen. Werden Einrichtungsgegenstände oder Kunstwerke abgebildet, können weitere Rechte betroffen sein.
3. Rechtsfolgen bei Urheberrechtsverletzungen
3.1. Abmahnung – Wer darf überhaupt abmahnen?
Wichtig: Abmahnen darf grundsätzlich nur der Inhaber exklusiver Rechte. Das ist in der Regel der Urheber selbst oder ein Dritter, dem die ausschließlichen Nutzungsrechte eingeräumt wurden. Wer lediglich ein einfaches Nutzungsrecht (zum Beispiel zur Veröffentlichung auf einer bestimmten Plattform) hat, ist nicht berechtigt, im eigenen Namen abzumahnen oder Unterlassung zu verlangen.
In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Agenturen, Makler oder Bilddatenbanken Abmahnungen verschicken, ohne tatsächlich exklusive Rechte zu besitzen. Solche Abmahnungen sind unwirksam und können sogar selbst zu Schadensersatzansprüchen führen.
3.2. Inhalt und Folgen einer Abmahnung
Wer eine berechtigte Abmahnung erhält, sieht sich in der Regel mit folgenden Forderungen konfrontiert:
· Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung
· Zahlung von Schadensersatz (Lizenzanalogie)
· Erstattung der Anwaltskosten
Die Unterlassungserklärung verpflichtet den Abgemahnten, das Foto künftig nicht mehr ohne Erlaubnis zu nutzen. Bei Verstoß drohen empfindliche Vertragsstrafen.
3.3. Schadensersatz
Der Schadensersatz richtet sich meist nach der sogenannten Lizenzanalogie. Das heißt: Es wird ermittelt, welche Lizenzgebühr bei rechtmäßiger Nutzung angefallen wäre. Maßgeblich sind dabei die marktüblichen Honorare, etwa nach der MFM-Tabelle (Mittelstandsgemeinschaft Foto-Marketing).
Je nach Art der Nutzung (z.B. gewerbliche Verwendung, Reichweite, Dauer) können schnell Beträge von mehreren hundert bis zu mehreren tausend Euro pro Foto zusammenkommen. Bei fehlender Urheberbenennung kann ein Zuschlag von 100 % verlangt werden.
3.4. Auskunfts- und Beseitigungsansprüche
Der Rechteinhaber kann Auskunft darüber verlangen, in welchem Umfang das Foto genutzt wurde (z.B. auf welchen Webseiten, in welchen Printmedien). Außerdem kann er die Entfernung des Fotos aus allen Veröffentlichungen fordern.
4. Streitwerte in der Praxis
Der Streitwert ist für die Berechnung der Anwalts- und Gerichtskosten entscheidend. Bei Urheberrechtsverletzungen an Immobilienfotos setzen Gerichte in Deutschland regelmäßig Streitwerte zwischen 5.000 und 12.000 Euro pro Foto an. In Einzelfällen – etwa bei besonders hochwertigen oder gewerblich stark genutzten Aufnahmen – kann der Streitwert auch darüber liegen.
Beispiel aus der Praxis:
Ein Makler verwendet ohne Erlaubnis drei Fotos eines professionellen Fotografen für ein Exposé und auf seiner Webseite. Der Fotograf mahnt ab und verlangt Unterlassung, Schadensersatz und Auskunft. Das Gericht setzt den Streitwert auf 9.000 Euro (3 x 3.000 Euro) fest. Bei besonders hochwertiger Nutzung (z.B. Titelseite eines Magazins) kann der Wert auf 12.000 Euro oder mehr pro Bild steigen.
Die Höhe des Streitwerts hat unmittelbare Auswirkungen auf die Kosten: Je höher der Streitwert, desto teurer werden Anwalts- und Gerichtskosten.
5. Häufige Fehler und wie Sie diese vermeiden
5.1. „Das Foto war doch im Internet frei verfügbar!“
Ein weitverbreiteter Irrtum. Die bloße Verfügbarkeit eines Fotos im Internet bedeutet nicht, dass es frei genutzt werden darf. Ohne ausdrückliche Lizenz droht eine Abmahnung.
5.2. „Ich habe das Foto von meinem Vorgänger übernommen.“
Auch das ist riskant. Nutzungsrechte sind in der Regel nicht übertragbar. Wer ein Foto von einem Vorbesitzer, Vormieter oder einem anderen Makler übernimmt, muss sich die Rechte neu einholen.
5.3. „Ich habe das Foto selbst gemacht, aber mit der Kamera meines Chefs.“
Urheber ist immer die Person, die auf den Auslöser gedrückt hat – unabhängig davon, wem die Kamera gehört. Wer als Angestellter im Rahmen seiner Tätigkeit fotografiert, sollte mit dem Arbeitgeber klären, wie die Rechte geregelt sind.
5.4. „Ich habe eine Agentur beauftragt – die wird das schon geregelt haben.“
Auch hier empfiehlt sich Vorsicht. Viele Agenturen räumen nur einfache Nutzungsrechte ein. Wer das Foto später anderweitig verwenden oder weitergeben möchte, braucht eine ausdrückliche Vereinbarung.
6. Praxistipps für Makler, Eigentümer und Nutzer
· Vor Verwendung immer Rechte klären: Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, welche Nutzungsrechte Sie erhalten.
· Keine Fotos aus dem Internet übernehmen: Nutzen Sie nur eigene Fotos oder lizenzierte Bilder von seriösen Anbietern.
· Auf Panoramafreiheit achten: Gebäude dürfen von öffentlichen Straßen aus fotografiert werden – nicht aber von Privatgrundstücken ohne Erlaubnis.
· Innenaufnahmen nur mit Zustimmung: Holen Sie die Einwilligung von Eigentümern und ggf. Mietern ein.
· Im Zweifel anwaltlichen Rat einholen: Bei Unsicherheiten oder im Fall einer Abmahnung sollten Sie frühzeitig einen spezialisierten Anwalt einschalten..
7. KI-generierte Bilder: Urheberrechtlicher Schutz und Besonderheiten
Mit dem Aufkommen von KI-Bildgeneratoren wie DALL-E, Midjourney oder Stable Diffusion hat sich die Frage nach dem Urheberrechtsschutz von Bildern grundlegend verändert. Gerade im Immobilienbereich werden KI-generierte Visualisierungen und Renderings immer häufiger eingesetzt – sei es für Exposés, virtuelle Stagings oder kreative Präsentationen. Doch wie ist die rechtliche Lage bei solchen KI-Bildern?
7.1. Kein Urheberrechtsschutz für KI-Bilder
Nach aktueller Rechtslage in Deutschland sind KI-generierte Bilder grundsätzlich nicht urheberrechtlich geschützt. Der Grund: Das Urheberrecht schützt nur Werke, die auf einer persönlichen geistigen Schöpfung eines Menschen beruhen (§ 2 Abs. 2 UrhG). Da die Bildgenerierung durch KI ohne menschliche Kreativität im eigentlichen Sinne erfolgt, fehlt es an dieser Voraussetzung. Die KI selbst kann kein Urheber sein, und auch der Nutzer, der lediglich einen Prompt eingibt, erlangt in der Regel keinen Urheberrechtsschutz.
Nur in Ausnahmefällen – etwa wenn der menschliche Beitrag bei der Bildentstehung so prägend ist, dass die KI lediglich als Werkzeug dient – kann ein Schutz als Werk in Betracht kommen. In der Praxis ist das aber selten, da die kreative Kontrolle über das Ergebnis meist bei der KI liegt und der Mensch das Resultat nicht vollständig vorhersehen oder steuern kann
7.2. Nutzungsrechte und kommerzielle Verwendung
Obwohl KI-Bilder in der Regel nicht urheberrechtlich geschützt sind, können Plattformen wie DALL-E oder Midjourney dem Nutzer vertraglich Nutzungsrechte einräumen. Diese Rechte ergeben sich aus den jeweiligen Nutzungsbedingungen der Anbieter. So kann etwa OpenAI dem Nutzer gestatten, die mit DALL-E generierten Bilder auch kommerziell zu nutzen – sofern die Plattformbedingungen eingehalten werden. Es ist daher unerlässlich, die AGB der jeweiligen KI-Plattform zu prüfen, bevor ein Bild veröffentlicht oder verkauft wird.
Ein wichtiger Unterschied zu klassischen Fotos: Ohne Urheberschutz besteht keine Exklusivität. Das bedeutet, dass auch andere Nutzer dasselbe KI-Bild generieren, bearbeiten und verwenden dürfen. Ein Schutz gegen Nachahmung oder Weiterverbreitung durch Dritte besteht nicht.
7.3. Risiken bei der Nutzung von KI-Bildern
Die fehlende urheberrechtliche Schutzfähigkeit von KI-Bildern eröffnet zwar neue Möglichkeiten – etwa die freie Verwendung und Bearbeitung –, birgt aber auch Risiken:
· Keine Abmahnungen wegen Urheberrechtsverletzung: Da kein Urheberrecht besteht, kann auch niemand wegen einer unberechtigten Nutzung abmahnen oder Schadensersatz verlangen.
· Gefahr von Drittrechten: KI-Systeme werden mit großen Mengen an Bildmaterial trainiert, darunter möglicherweise urheberrechtlich geschützte Werke. Es besteht das Risiko, dass ein KI-generiertes Bild einem bestehenden Werk zu ähnlich ist. In solchen Fällen kann ein Verstoß gegen das Urheberrecht des Originalwerks vorliegen, etwa wenn ein KI-Bild auf Basis eines bekannten Fotos oder Logos erstellt wurde.
· Persönlichkeitsrechte und Markenrechte: Auch wenn kein Urheberrechtsschutz besteht, können andere Rechte betroffen sein, etwa das Recht am eigenen Bild (bei abgebildeten Personen) oder Markenrechte (bei abgebildeten Logos oder Produkten.
7.4. Praxistipps für den Umgang mit KI-Bildern im Immobilienbereich
· Prüfen Sie stets die Nutzungsbedingungen der verwendeten KI-Plattform.
· Verwenden Sie KI-Bilder möglichst nur dann, wenn keine Drittrechte verletzt werden können (z.B. keine realen Personen, Marken oder urheberrechtlich geschützte Werke als Vorlage nutzen).
· Machen Sie kenntlich, dass ein Bild KI-generiert ist – dies ist auf manchen Plattformen sogar verpflichtend.
· Verlassen Sie sich nicht auf Exklusivität: Auch Wettbewerber können dasselbe Bild generieren und verwenden.
· Bei Bearbeitungen bestehender Werke mittels KI ist besondere Vorsicht geboten: Ist das Ergebnis dem Original zu ähnlich, benötigen Sie die Zustimmung des ursprünglichen Urhebers[2].
7.5. Fazit zum Schutz von KI-Bildern
KI-generierte Bilder sind rechtlich eine Grauzone, bieten aber in der Praxis weder Urheberrechtsschutz noch Exklusivität. Sie können frei verwendet werden, sofern keine Drittrechte verletzt werden und die Nutzungsbedingungen der Plattform eingehalten werden. Für den Immobilienbereich heißt das: KI-Bilder sind praktisch nutzbar, aber nicht schützbar – und können jederzeit auch von anderen genutzt werden. Eine Abmahnung wegen Urheberrechtsverletzung ist bei KI-Bildern grundsätzlich nicht möglich, da das Urheberrecht fehlt.
8. Fazit zu Immobilien Fotos
Der Umgang mit Immobilienfotos ist rechtlich anspruchsvoll. Wer fremde Fotos ohne ausreichende Rechte nutzt, riskiert teure Abmahnungen, hohe Schadensersatzforderungen und erhebliche Kosten durch hohe Streitwerte. Besonders wichtig: Nur der Inhaber exklusiver Rechte darf abmahnen und Unterlassung verlangen. Wer lediglich ein einfaches Nutzungsrecht besitzt, ist dazu nicht berechtigt.
Mit sorgfältiger Rechteklärung und klaren Vereinbarungen lassen sich die meisten Probleme vermeiden. Im Zweifel lohnt sich der Gang zum Anwalt – das ist allemal günstiger als eine teure Abmahnung.
Sollten Sie Fragen zum Thema haben oder Unterstützung benötigen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung
Der Text wurde mit Hilfe von KI erstellt und ersetzt keine anwaltliche Beratung
Rechtsanwalt
